GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA HANGİ HALLERDE VERGİ ÖDENMEZ

Gayrimenkul satışlarından elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak kanunlarımızda yer edinmiştir.Gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançlardan doğan gelir üzerinden vergi ödenmeyecegi algısı toplumumuz üzerinde hakim düşünce durumundadır. Böyle bir muafiyet söz konusu fakat iki şartın yerine getirilmiş olması kaydıyla bu muafiyetten faydalanabiliyoruz.Bunlardan birincisi iktisap şekli ikincisi ise iktisap edildiği tarihten ne kadar süre sonra elden çıkarıldığı veya çıkarılacağı konusudur. Gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı elde edilen gayrimenkullerin 5 sene içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar,değer artış kazancı kapsamında vergiye tabi tutulur.

Gelir vergisi kanununa göre değer artışı kazançları;

• İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.
• G.V.K 70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi  hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) Bahse konu olan 70.maddedeki bentlerde yazılı olan mal ve haklar aşağıdaki gibidir;

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
4. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

Ancak;ivazsız olarak yani herhangi bir bedel ödemeden veya veraset yoluyla elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin elde edildiği tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre boyunca elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.

Dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün bedelsiz elde edilmesi veya elde edildiği tarihten başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulup ondan sonra satılmasıdır.Bu iki şart haricinde elde edilecek kazanç üzerinden vergi ödenmek zorundadır.Vurgu yapılan iki husus dışında bir takvim yılı içerisinde elde edilen değer artış kazancının, 2020 yılı için 18000 TL si gelir vergisinden müstesnadır.

GAYRİMENKUL SATIŞININ MUTAT HALDE YAPILMASI

Birçok kişi yaptığı işine ek olarak gayrimenkul alım satım işiyle de uğraşmakta olduğunu ve bu tür işleri yeni çıkan kanun çerçevesinde herkes tarafından yapılamayacağını daha önceki yazılarımda yazmıştım.Gayrimenkul alım satım işinin mutat bir şekilde yapılması yani sürekli hale gelmesi durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilir. Ticari bir iş maksadıyla yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş olsa bile, ticari kazanç olarak nitelendirilecektir, ticari bir iş olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, ticari kazanç elde etme amacıyla yapılan alım satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI SONUCUNDA ELDE EDİLEN GELİRİN TESPİTİ

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca safi değer artışı denir. Değer artışında safi kazanç, gayrimenkulü elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü faydaların tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesiyle elde edilir. Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;

• Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
• Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,
• Ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI

Değer artış kazançlarının beyana tabi olup olmayacağı, elde edilen kazancın istisna haddinin (2020 yılı için 18.000 TL) altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna kısmını aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde GİB internet sitesi üzerinden hazır beyan sistemi kullanılarak yıllık beyanname verilecektir. Beyanname, elde edilen değer artış kazancının safi miktarının belirlenen istisna sınırını aşması durumunda, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir.